ABAB Legal
In de meeste gevallen staat in het huurcontract met betrekking tot een bedrijfspand een bepaling die het mogelijk maakt om de huurprijs jaarlijks te verhogen. Dit gebeurt op basis van de Consumenten Prijs Index. Maar mag dat ook met terugwerkende kracht?
Modelovereenkomst met indexatiebepaling
Verhuurders van bedrijfspanden, voor zowel 230a-bedrijfsruimtes als 290-bedrijfsruimtes, maken in de meeste gevallen gebruik van de modelovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) om afspraken vast te leggen. Bij deze modellen horen algemene bepalingen waarin jaarlijkse indexatie van de huurprijs is geregeld. In deze algemene bepalingen staat dat de geïndexeerde huurprijs opeisbaar verschuldigd is. Dat houdt in dat de verhuurder geen afzonderlijke mededeling aan de huurder hoeft te doen.
Moet de verhuurder de indexatie melden?
In praktijk vergeten verhuurders vaak de jaarlijkse indexering door te voeren. Zo ook in de zaak waar in 2017 het Hof Amsterdam[1] een uitspraak in heeft gedaan. Het hof oordeelde dat de geïndexeerde huurprijs ook geldt wanneer geen mededeling aan huurder is gedaan. Het is de eigen verantwoordelijkheid van de huurder om in de gaten te houden wat de hoogte van de verschuldigde huurprijs is. Die indexatie is immers benoemd in de algemene bepalingen, die onderdeel zijn van de huurovereenkomst.
Huurindexatie toepassen met terugwerkende kracht
De verhuurder heeft het recht om over de jaren waarin hij vergeten is de indexatie toe te passen, dit alsnog met terugwerkende kracht te doen. Op die manier kan de verhuurder de misgelopen huurbedragen alsnog vorderen. Is de periode waarin niet is geïndexeerd langer dan vijf jaar, dan kan de verhuurder – door de verjaringsregels – alleen over de laatste vijf jaar de misgelopen huurbedragen vorderen.
Doorindexeren periode voor verjaringstermijn
De verjaring staat niet in de weg tot het doorindexeren tot aan het jaar waarin de laatste indexatie heeft plaatsgevonden. Dat wil dus zeggen dat de verhuurder fictief de indexatie kan toepassen op de jaren voor die vijf jaar. Het resultaat daarvan mag als uitgangspunt worden gebruikt om de jaren, die binnen de verjaringstermijn vallen, te indexeren.
Niet blind vertrouwen op de juistheid van de factuur
De huurder had in deze zaak nog een beroep gedaan op rechtsverwerking. De verhuurder had al die tijd facturen verstuurd, waarop de indexatie niet was toegepast. De huurder stelde dat hij erop mocht vertrouwen aan zijn huurbetalingsplicht te hebben voldaan. Maar daar ging de rechter niet in mee. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat de verhuurder zich op een wijze heeft gedragen die onverenigbaar is met een achteraf ingestelde aanspraak op indexering. Daar was volgens de rechter geen sprake van, ondanks de verstuurde facturen door verhuurder.
Conclusie
Op grond van de algemene bepalingen die horen bij de ROZ-modellen mag een verhuurder vergeten indexaties alsnog toepassen. De hierdoor misgelopen huurbedragen mogen tot vijf jaar terug worden nagevorderd. De huurder heeft hier ook een eigen verantwoordelijkheid in. Maar het beste is natuurlijk om als verhuurder wel jaarlijks te indexeert.
Jurist ondernemingsrecht
[1] Hof Amsterdam, 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS;2017:836.
Voor de inhoud en organisatie van onze Academy bijeenkomsten, masterclasses en communities voor ondernemers en bij de uitvoering van bepaalde dossiers werken we samen met vaste partners. Door deze samenwerking kunnen we gebruikmaken van de kennis, ervaring en faciliteiten van deze bedrijven.
